Case green, Italia al bivio: chi dovrà adeguarsi e quanto costerà

La direttiva europea sulle prestazioni energetiche degli edifici deve essere recepita entro maggio. Al momento non ci sono imposizioni né obblighi per i proprietari, ma lo scenario futuro cambia il mercato

Entro il 29 maggio l’Italia dovrà recepire nel proprio ordinamento la direttiva europea sulla prestazione energetica degli edifici, nota come Case green. Il testo approvato a livello UE non introduce divieti immediati per i singoli proprietari, ma fissa degli obiettivi vincolanti di riduzione dei consumi energetici dell’intero patrimonio edilizio nazionale. Per gli edifici residenziali, la soglia è pesante: –16% entro il 2030 e –20/22% entro il 2035 rispetto ai livelli del 2020. Va comunque detto che la direttiva non impone una classe energetica minima obbligatoria, né stabilisce che una casa “fuori standard” non possa essere venduta o affittata. L’obbligo è per i singoli Stati: i governi potranno decidere come raggiungere i target complessivi.

Secondo le stime presentate da Società Italiana di Medicina Ambientale e Velux Italia, l’adeguamento del patrimonio edilizio italiano potrebbe costare circa 85 miliardi di euro entro il 2030, generando però un volume economico complessivo vicino ai 280 miliardi tra lavori diretti, indotto e filiere collegate. Numeri che spiegano perché la direttiva sia già al centro del dibattito politico e immobiliare.

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Chi non è obbligato oggi

Oggi, in Italia, nessun proprietario della sola prima casa è obbligato ad adeguare il proprio immobile per effetto diretto della direttiva Case green. Finché il recepimento non sarà completato valgono le regole già in vigore: attestato di prestazione energetica obbligatorio in caso di vendita o locazione, rispetto dei requisiti minimi negli interventi edilizi e nelle sostituzioni impiantistiche, nessun vincolo generalizzato sulla classe energetica.

Questo significa che si può continuare a vendere e affittare anche immobili energivori, purché correttamente certificati. Non dovrebbero esistere neanche sanzioni automatiche, né obblighi di ristrutturazione imposti “per legge europea” al singolo cittadino. L’Europa (allo stato attuale) sembra limitarsi a chiedere risultati complessivi.

L’assenza di obblighi immediati non equivale tuttavia ad una situazione di immobilismo. Il settore immobiliare sta già incorporando il fattore energetico nelle valutazioni, soprattutto nelle grandi città e nelle zone a maggiore pressione abitativa.

Cosa può cambiare dopo il recepimento

Con il recepimento della direttiva, l’Italia dovrà adottare piani nazionali di ristrutturazione mirati soprattutto agli edifici con le peggiori prestazioni energetiche. Lo scenario sembra dunque destinato a cambiare, soprattutto a seguito di una progressiva e inevitabile selezione naturale del mercato.

Il legislatore italiano potrebbe introdurre:

• requisiti più stringenti per accedere a incentivi e bonus;
• priorità di intervento sugli immobili in classe energetica più bassa;
• obblighi graduali in caso di ristrutturazioni rilevanti;
• criteri più severi per edifici pubblici e grandi complessi.

Per chi affitta, il rischio sarà rappresentato dalla quasi cerca crescente difficoltà a collocare sul mercato immobili inefficienti, specialmente in presenza di alternative migliori. Per chi vende, il problema sarà invece di natura economica: la casa resta vendibile, ma può perdere valore nel caso in cui fossero necessari interventi onerosi per allinearsi agli standard.

Vendere o affittare una casa non a norma: cosa succede

Anche nello scenario futuro, la direttiva non prevede automaticamente il blocco delle compravendite. Tuttavia, il mercato tende ad anticipare le regole. Gli immobili con alte dispersioni energetiche rischiano una svalutazione progressiva, legata non solo ai consumi, ma alla percezione di “immobile da ristrutturare”.

In pratica, chi compra chiede sconti per coprire lavori futuri. Chi affitta fatica a mantenere canoni competitivi. Le banche iniziano a guardare con più attenzione alla qualità energetica in fase di mutuo. È una trasformazione silenziosa, ma già in corso.

I costi dell’adeguamento: voce per voce

Adeguare un immobile alle future richieste energetiche non significa un intervento unico e standardizzato. I costi variano molto, ma alcune voci ricorrono.

Il cappotto termico esterno può costare mediamente tra 80 e 150 euro al metro quadrato, a seconda dei materiali e della complessità dell’edificio.
La sostituzione degli infissi oscilla attorno ai 1.000-1.300 euro per finestra standard.
Una pompa di calore aria-acqua parte da circa 5.000 euro e può superare i 12.000 euro con adeguamenti impiantistici.
Un impianto fotovoltaico da 6 kW costa in media 8.000–11.000 euro, a cui va aggiunto l’eventuale accumulo.

A queste cifre vanno sommati i costi tecnici: progettazione, APE, pratiche edilizie, direzione lavori. Spese spesso sottovalutate, ma decisive.

Il nodo rinvio: può slittare ancora?

Formalmente, il termine per il recepimento è fissato. Politicamente, un ritardo è possibile ma non equivale a cancellare la direttiva. Un mancato o tardivo recepimento espone l’Italia a procedure di infrazione e non elimina il problema strutturale di un patrimonio edilizio tra i più vecchi ed energivori d’Europa. Più che sperare in un rinvio della direttiva ci sarebbe da auspicare una applicazione soft della stessa, così da tutelare i cittadini.

Energia, salute e qualità dell’abitare

Secondo Società Italiana di Medicina Ambientale, la direttiva non riguarda solo i consumi. «La qualità degli ambienti interni genera benefici sanitari, sociali ed economici misurabili», spiega il presidente Alessandro Miani, sottolineando il ruolo della luce naturale, della ventilazione e delle schermature solari nel ridurre i consumi e migliorare il comfort abitativo. È una visione che mira a spostare il dibattito, benché l’adeguamento sia un problema altrettanto concreto che chi governa dovrebbe tenere sempre a mente.

A cura della Redazione GTNews